Impozit chirie 2026: calcul pas cu pas și cum declari la ANAF
Cum se calculează impozitul pe chirie în 2026: deducere forfetară 20%, impozit 10% pe venitul net (8% efectiv), CASS pe trepte de salariu minim, declararea D212. Exemple complete.
Schimbare din 2026: Deducerea forfetară pentru venituri din chirii a scăzut de la 40% (2025) la 20% (2026). Mecanismul rămâne același — deducere forfetară, apoi impozit 10% pe venitul net — dar impozitul efectiv crește de la 6% la 8% din chiria brută.
Ce s-a schimbat față de 2025?
| 2025 | 2026 | |
|---|---|---|
| Deducere forfetară | 40% din chiria brută | 20% din chiria brută |
| Impozit | 10% pe venitul net | 10% pe venitul net |
| Cotă efectivă | 10% × (brut − 40%) = 6% din brut | 10% × (brut − 20%) = 8% din brut |
| CASS | Pe venitul net, trepte de SM | Pe venitul net, trepte de SM |
| Declarare | D212 | D212 (fără schimbare de formular) |
Concluzie: Regimul forfetar rămâne simplu (nu trebuie să justifici cheltuieli), dar puțin mai scump în 2026 — pierzi jumătate din deducerea automată.
Cum se calculează impozitul 2026
Calculul are mereu aceiași pași, indiferent de cuantumul chiriei:
- Deducere forfetară 20% din chiria brută anuală → rămâne venitul net (80%).
- Impozit 10% aplicat pe venitul net → adică 8% din chiria brută.
- CASS separat, dacă venitul net depășește 6× salariul minim.
Nu există cote de impozit diferite în funcție de venit — impozitul este mereu 10% pe net. Ce variază cu venitul este CASS.
CASS pe veniturile din chirii
Dacă venitul net anual din chirii (chiria brută minus deducerea de 20%), cumulat cu alte venituri non-salariale, depășește 6× salariul minim, se datorează CASS. Salariu minim 2026 = 4.050 RON → 6× SM = 24.300 RON.
| Venit net anual | CASS anuală |
|---|---|
| Sub 24.300 RON (sub 6× SM) | 0 RON |
| 24.300–48.600 RON (6–12× SM) | 2.430 RON (6× SM × 10%) |
| 48.600–97.200 RON (12–24× SM) | 4.860 RON (12× SM × 10%) |
| Peste 97.200 RON (peste 24× SM) | 9.720 RON (24× SM × 10%) |
CASS se cumulează cu CASS din salariu sau PFA — dacă deja plătești CASS la nivelul maxim (9.720 RON), nu mai plătești suplimentar.
Calcul complet: exemple reale
Exemplu 1: Chirie 2.000 RON/lună (24.000 RON/an)
- Deducere forfetară 20%: 24.000 × 20% = 4.800 RON → venit net 19.200 RON
- Impozit: 19.200 × 10% = 1.920 RON/an (160 RON/lună)
- CASS: 0 RON (venit net 19.200 < 24.300 RON, sub 6× SM)
- Total taxe: 1.920 RON/an
- Net anual: 22.080 RON (1.840 RON/lună)
- Rata efectivă de taxare: 8%
Exemplu 2: Chirie 3.000 RON/lună (36.000 RON/an)
- Deducere forfetară 20%: 36.000 × 20% = 7.200 RON → venit net 28.800 RON
- Impozit: 28.800 × 10% = 2.880 RON/an (240 RON/lună)
- CASS tier 1 (venit net 28.800 în intervalul 6–12× SM): 2.430 RON/an
- Total taxe: 5.310 RON/an (443 RON/lună)
- Net anual: 30.690 RON (2.558 RON/lună)
- Rata efectivă de taxare: 14,75%
Exemplu 3: Două apartamente, chirie totală 6.000 RON/lună (72.000 RON/an)
- Deducere forfetară 20%: 72.000 × 20% = 14.400 RON → venit net 57.600 RON
- Impozit: 57.600 × 10% = 5.760 RON/an
- CASS tier 2 (venit net 57.600 în intervalul 12–24× SM): 4.860 RON/an
- Total taxe: 10.620 RON/an (885 RON/lună)
- Net anual: 61.380 RON (5.115 RON/lună)
- Rata efectivă: 14,75%
Calculează exact pentru situația ta: Calculator impozit chirie →
Cum declari chiria la ANAF în 2026
Pasul 1: Înregistrează contractul
- Depui Declarația D168 la ANAF teritorial în 30 de zile de la semnarea contractului
- Sau online prin SPV (Spațiul Privat Virtual) dacă ai certificat digital
Pasul 2: Plătește anticipat sau anual
- Opțional: plăți anticipate trimestriale (eviți dobânzi dacă plătești până pe 25 a ultimei luni din trimestru)
- Obligatoriu: regularizare prin D212 (Declarația Unică) — termen 25 mai al anului următor
Pasul 3: Reținere la sursă (chiriaș persoană juridică)
- Dacă chiriașul e firmă, rețin și plătesc impozitul în locul tău (10% din chiria brută — cotă separată de reținere la sursă)
- Tu declari prin D212 diferența de CASS datorată
Ce documente trebuie să păstrezi
- Contractul de chirie (copie)
- Chitanțe sau extrase bancare care atestă plata chiriei
- Declarațiile depuse (D212, D168)
- Dovada plății impozitului (ordin plată / chitanță ANAF)
Păstrezi documentele 5 ani de la depunerea declarației (termen de prescripție).
Chiria în numerar vs. transfer bancar
Din 2025, ANAF a intensificat verificarea contractelor de chirie neplătite prin transfer bancar. Deși nu există obligație legală de a plăti chiria pe card, plățile cash sunt mai greu de dovedit și mai ușor de contestat în control.
Recomandare: plăți prin transfer bancar cu descrierea „chirie [adresă] [lună/an]" — dovadă clară, ușor de reconciliat cu declarația.
Întrebări frecvente
Cât impozit plătesc pe chirie în 2026?
Pe chiria brută se aplică o deducere forfetară de 20% (cheltuieli recunoscute automat), iar pe restul de 80% (venitul net) se plătește impozit de 10%. Rezultă un impozit efectiv de 8% din chiria brută. Din 2026 deducerea forfetară a scăzut de la 40% la 20%, deci impozitul efectiv a crescut de la 6% la 8%.
Trebuie să plătesc și CASS pe chirie?
Da, dacă venitul net anual din chirii (după deducerea de 20%) depășește 6× salariul minim (24.300 RON în 2026). CASS este 10% dintr-un plafon fix, pe trepte: venit net 6–12× SM → 2.430 RON/an; 12–24× SM → 4.860 RON/an; peste 24× SM → 9.720 RON/an.
Cum declar chiria la ANAF?
Depui Declarația Unică (D212) anual — până pe 25 mai a anului următor. Dacă chiria e pe persoană juridică, reținerea la sursă se face de chiriaș (10%). Asocierile folosesc D220.
Ce se întâmplă dacă nu declar chiria?
Nedeclararea chiriei constituie evaziune fiscală și se sancționează cu amenzi între 500 și 1.000 RON pentru persoane fizice, plus obligația de plată a impozitului și majorărilor de întârziere (0,03%/zi).
Contractul de chirie trebuie înregistrat la ANAF?
Da, contractul de locațiune se înregistrează la ANAF în 30 de zile de la semnare, prin Declarația D168 sau la ghișeul ANAF teritorial.
Calculează acum
Calculează impozit + CASS din orice venit din chirie
Randamentul net al investiției imobiliare după taxe
Compară costul pe 30 ani: chirie vs credit ipotecar
Termene declarare impozit chirie (D212) și plată — cu export în Google Calendar