Calculator randament imobiliar 2026
Evaluează randamentul unei investiții imobiliare, inclusiv efectul unui credit.
- Randament brut anual
- 6%
- Randament net anual
- -1,3%
- Cash-flow lunar
- -325,00 lei
- Perioadă de recuperare
- —
Cum se calculează
Spre deosebire de calculatorul de randament al chiriei, acesta include și efectul unui credit asupra investiției imobiliare. Mulți investitori cumpără cu credit (efect de levier), iar rata lunară schimbă semnificativ cash-flow-ul real.
Randamentul brut rămâne raportul dintre chiria anuală și prețul de achiziție. Randamentul net, însă, scade din chiria efectivă atât cheltuielile, cât și ratele anuale ale creditului. Astfel obții imaginea reală a profitabilității investiției finanțate.
Cash-flow-ul lunar arată cât îți rămâne efectiv în mână după plata cheltuielilor și a ratei. Un cash-flow pozitiv înseamnă că proprietatea se autosusține; unul negativ înseamnă că trebuie să adaugi bani lunar.
Perioada de recuperare se calculează pe baza cash-flow-ului net pozitiv. Dacă investiția este finanțată cu credit, recuperarea este mai lentă la început, dar efectul de levier poate crește randamentul raportat la capitalul propriu investit.
Exemple de calcul
Investiție fără credit
La 300.000 lei, chirie 1.500 lei, cheltuieli 250 lei lunar și fără credit, randamentul net este aproximativ 5%, iar cash-flow-ul lunar pozitiv.
Investiție cu credit
Aceeași proprietate, dar cu o rată lunară de credit de 1.000 lei, are un cash-flow lunar mult mai mic și o perioadă de recuperare mai lungă, deși capitalul propriu investit este mai mic.
Cu neocupare de 5%
Cu o neocupare de 5%, chiria efectivă scade, iar cash-flow-ul și randamentul net se ajustează corespunzător. Este recomandat să incluzi o rezervă de neocupare în calcul.
Întrebări frecvente
Cum afectează creditul randamentul?
Rata creditului reduce cash-flow-ul lunar și încetinește recuperarea investiției. În același timp, finanțarea îți permite să investești cu un capital propriu mai mic, ceea ce poate crește randamentul raportat la banii efectiv investiți (efect de levier).
Ce este efectul de levier?
Efectul de levier înseamnă folosirea creditului pentru a investi cu mai puțini bani proprii. Dacă randamentul investiției depășește dobânda creditului, levierul amplifică randamentul capitalului propriu; dacă nu, îl diminuează.
Ce este perioada de recuperare?
Este numărul de ani în care recuperezi investiția din cash-flow-ul net anual. Cu credit, această perioadă se calculează pe baza sumei rămase după plata ratelor, deci poate fi mai lungă.
Care este diferența față de calculatorul de randament chirie?
Calculatorul de randament al chiriei se concentrează pe profitabilitatea închirierii fără finanțare. Acesta adaugă efectul creditului, fiind potrivit pentru investiții imobiliare cumpărate parțial cu împrumut.
Linkuri utile
Algoritmi verificați și actualizați pentru legislația din România. Nu oferim consultanță financiară personalizată.